უძრავი ქონების სექტორში ურთიერთსაპირისპირო შეხედულებებია. ბაზრის მონაწილეთა ერთი ნაწილი მიიჩნევს, რომ უძრავი ქონება გაძვირდება, მეორე ნაწილი კი თვლის, რომ ახლა ვითარება კრიზისულია და არათუ ფასის ზრდა, არამედ მისი შენარჩუნებაც ძალიან ძნელი იქნება. ამიტომ ეროვულმა ბანკმა და მთავრობამ გამკაცრებული რეგულაციები უნდა შეარბილოს, რათა სტიმული გაძლიერდეს.

დეველოპერული კომპანია „ბიოგრაფი ლივინგის“ დამფუძნებლის ლევან ფხაკაძის მოსაზრებით, ყველა ლოგიკური პარამეტრით ბაზარზე უძრავი ქონების ფასის ზრდა იქნება. მან უძრავი ქონების ფასის მატების წინაპირობად მიწებისა და სამშენებლო მასალების გაძვირება დაასახელა, ამასთან, სექტორში არსებული რეგულაციები, რომლითაც უძრავი ქონების სფერო ევროკავშირის სტანდარტებს უახლოვდება.

„ბაზარზე საცხოვრებელი ტიპის უძრავი ქონების ფასი დამოკიდებულია რამდენიმე ფაქტორზე. პირველი ეს არის მიწის ფასი, რომელიც ვიცით რომ იზრდება იქიდან გამომდინარე, რომ მიწა ხდება დეფიციტური და თბილისის ცენტრალურ უბნებში პრაქტიკულად აღარ არსებობს.

მეორე განმსაზღვრელი ფაქტორი ეს არის რეგულაციები, ბუნებრივია, უფრო და უფრო მომთხოვნი გახდება და მივდივართ იქითკენ, რომ ვიმუშავებთ იმ რეგულაციებით, რომელიც აქვს ევროკავშირს, ბუნებრივია, ეს გააძვირებს პროდუქტს, მაგრამ ამავდროულად იქნება გაცილებით ხარისხიანი და უსაფრთხო. შესაბამისად, ვფიქრობ, რომ ეს გაძვირება არის სასიკეთო, რადგან გაცილებით უსაფრთხო და სასიამოვნო გარემოში ვიცხოვრებთ.

კიდევ ერთი ფაქტორია სამშენებლო მასალები. იცით, რომ ბოლო წლების განმავლობაში ინფლაციის ფონზე მოიმატა სამშენებლო მასალების ღირებულებამ. ყველა ლოგიკური პარამეტრით უნდა ვთქვათ, რომ ბაზარზე უძრავი ქონების ფასის ზრდა იქნება, მაგრამ არ მგონია, რომ იყოს ისეთი ნახტომი, როგორიც 2022-2023 წლებში გვქონდა“, - განაცხადა ფხაკაძემ.

დეველოპერებს ძალიანაც უნდათ რომ უძრავი ქონება გაძვირდეს, მაგრამ რეალობა სულ სხვაა. ბაზარზე სრული სტაგნაციაა და არათუ ფასის ზრდა, მისი შენარჩუნებაც ძალიან საეჭვოა. ადგილობრივი მყიდველები პასიურობენ, ხოლო უცხოელებმა აქტივობა თითქმის შეაჩერეს.

იმისათვის, რომ სამშენებლო სექტორში რეცესია არ დაიწყოს, საქართველოს ეროვნულმა ბანკმა უძრავი ქონების ბაზრის წახალისებისთვის იპოთეკის დაკრედიტების რეგულაციები გაამარტივა. კერძოდ, იპოთეკურ სესხში შესაძლებელი ხდება პირველადი შენატანი იყოს ბინის ღირებულების 10%, ხოლო 90% კი კრედიტი, ნაცვლად აქამდე მოქმედი წესისა, რომელიც განსაზღვრავდა რომ მომხმარებელი ბინის შესაძენად დებდა 15%-ს, ხოლო ბინის ღირებულების 85%-ს ბანკისგან იღებდა.

კიდევ ერთი ცვლილებით ასევე მარტივდება ბინების შეძენა ემიგრანტებისთვის, რადგანაც უცხოეთში მიღებული შემოსავლების დადასტურებით გაცემულ იპოთეკებში მინიმალური შენატანი 30%-დან ნაცვლად, 20%-მდე მცირდება.

ბიზნესის წარმომადგენლები ფიქრობენ, რომ გადაწყვეტილება კარგია, თუმცა ის უძრავი ქონების ბაზარზე დაწყებულ კრიზისს ვერ განმუხტავს. „ემ ქეი დეველოპმენტ გრუპის“ დამფუძნებელი ამბობს, რომ აუცილებელია სებ-მა სექტორისთვის 2019 წელს ამოქმედებული პასუხისმგებლიანი დაკრედიტება გააუქმოს.

„იპოთეკური სესხის გამარტივებაზე სების გადაწყვეტილება კარგია, რადგან თანამონაწილეობა უმცირდება მსესხებელს, თუმცა არ ვიცი ეს რამდენად გააუმჯობესებს მდგომარეობას. ბევრი მიზეზის გამო თქვენ ხედავთ, რომ ბიზნესი ვერ გამოვიდა შოკის მდგომარეობიდან. ბაზრის აქტივაციას და შენელებას კონკრეტული მიზეზები აქვს და ამის დიაგნოზირება და შემდეგ სწორ გზით მკურნალობა უნდა დაიწყოს.

მდგომარეობა მძიმეა თბილისშიც და მით უფრო რეგიონებში. უძრავ ქონებას ყიდულობენ აწყობილ ქვეყანაში და არა იქ, სადაც ბუნდოვანებაა. რეალურად ევროკავშირთან ურთიერთობების შეწყვეტა არის ამის გამომწვევი, ამიტომ აღარ ვართ მომხიბვლელები უცხოელებისთვის მათ შორის რუსებისთვისაც. რუსებს თუ რუსეთში უნდათ, თავის ქვეყანაში იცხოვრებენ.

თუ რეალურად გვინდა ეკონომიკა და სექტორი აღდგეს, სებ-მა ახლა უნდა გააუქმოს ის რეგულაციები რაც 2019 წელს საქართველოს მთავრობამ მიიღო, ვგულისხმობ პასუხისმგებლიან დაკრედიტებას. უნდა დავუნდეთ რეგულაციამდე არსებულ პერიოდს, დაკრედიტება გავხადოთ მარტივი, რადგან რეალურად ვადაგადაცილებული სესხების წილი ამ სექტორში თითქმის არ არის, 1%-ს არ სცდება. დღეს როცა სხვა ფაქტორებიდან გამომდინარე კრიზისში ვართ, სტიმულირებისთვის დღეს ეს ნაბიჯი უნდა გადაიდგას,“ - განაცხადა მალხაზ კუნელაურმა.