საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარმა კრიზისს თავი ვერაფრით დააღწია. ბროკერები ამბობენ, რომ ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციები მკვეთრად შემცირებულია, განახევრებულია მოთხოვნაც.ოფიციალური სტატისტიკა კი აქვეყნებს მონაცემებს, რომ 2011 წლის განმავლობაში ქვეყანაში უძრავ ქონებაზე 510 794 ტრანზაქცია განხორციელდა, რაც 2010 წლის მაჩვენებელზე 25,8%-ით მეტია. რადიო „კომერსანტმა“ სპეციალური ჟურნალისტური მოკვლევა ჩაატარა და აღმოჩნდა, რომ უძრავი ქონების სააგენტოების წარმომადგენლები რადიკალურად განსხვავებულ ტენდენციაზე საუბრობენ და ერთმნიშვნელოვანად აღნიშნავენ, რომ 2010 წელთან შედარებით, 2011 წელს საქართველოში უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა შემცირდა.

მოკვლევამ აჩვენა, რომ 2011 წლის განმავლობაში ბანკების, მიკროსაფინანსოებისა და კერძო მევახშეების ხელში, ვალის სანაცვლოდ $500 მილიონის ღირებულების ქონება გადავიდა. საქართველოს ეროვნული ბანკი (სებ) კი ქვეყნის ფინანსური სტაბილურობის შეფასებისას ცალკე აღნიშნავს, რომ უძრავი ქონების ბაზარი სტაბილურობის შემაფერხებელი ფაქტორი არ გახდება...

ალექსანდრე ჯაფარიძე (საქართველოს უძრავი ქონების ასოციაციის პრეზიდენტი, ცენტრალური ევროპის ქვეყნების უძრავი ქონების ასოციაციის ქსელის ნამდვილი წევრი): "საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე ახლა, ფაქტობრივად, ქონების გადანაწილება მიმდინარეობს. საჯარო რეესტრის მონაცემებით, თითქოს ამ ბაზარზე უზარმაზარი მოძრაობაა. სინამდვილეში მოძრაობა კი არ არის, არამედ ჩადებული ობიექტები ვალში მიაქვთ. მხოლოდ ბანკებზე არ არის ლაპარაკი, აგრეთვე არიან კერძო პირები, რომლებსაც აქვთ გასესხებული ფული ფიზიკურ თუ იურიდიულ პირებზე. სწორედ ისინი ყიდიან ამ უძრავ ქონებას. მაგრამ ძალიან ცოტაა მყიდველიც, მით უფრო, ზამთარში. დღეს ფულიც დეფიციტური გახდა. არადა, ამჟამად უძრავი ქონების ბაზარი დიდ შესაძლებლობებს იძლევა, ერთბაშად მიიღო მნიშვნელოვანი შემოსავალი. არის შემთხვევები, როცა ადამიანს გირაოს თანხა ან ვალი აქვს გადასახდელი და სასწრაფოდ ყიდის უძრავ ქონებას. რომ არ იყიდება, შემდეგ ფასი მნიშვნელოვნად მცირდება და შეიძლება ითქვას, კაპიკებში იყიდება. ხშირად ძალიან კაბალური პირობებით აქვთ ნასესხები და ჩადებული ქონება, პირდაპირ უწერიათ ხელშეკრულებაში, რომ მევალეს შეუძლია, სასამართლოს გადაწყვეტილების გარეშე გაუყიდოს ქონება მოვალეს.

კატასტროფული ვითარებაა უძრავი ქონების ბაზარზე, ფაქტობრივად, ქონების დიდი ნაწილი თბილისში ვალშია ჩადებული. მეტად დაბალ ფასად აქვთ ჩადებული, $10-15 ათასად, მაშინ, როცა ის ქონება შესაძლოა რეალურად $100-120 ათასი ღირდეს. ყიდიან ამ ქონებას, ოღონდ ვალი გაისტუმრონ. თუ ვერ გაყიდეს, ფასს აგდებენ და ვიღაც მხოლოდ იმიტომ ყიდულობს, რომ ძალიან იაფად შოულობს. თუმცა ახლა მხოლოდ ის ყიდულობს, ვისაც ფულის გამოჩენის არ ეშინია. მსოფლიოში ეკონომიკური კრიზისია, მაგრამ ქონების ერთი ხელიდან მეორეში გადასვლა, ასეთი ტემპებით, როგორც ჩვენთანაა, არსად ხდება. ახლა ძალიან ძნელია, იგირაო ბინა, რადგან ყველა, ვინც სახლი ვალში დაკარგა, გირაოს ეძებს".

მაია ბუთბაია ("კომერსანტ.გე"-ს რედაქტორი): "მას შემდეგ, რაც გამოქვეყნდა საჯარო რეესტრის მონაცემები, სადაც ლაპარაკია შარშან უძრავი ქონების ბაზარზე ტრანზაქციების ზრდის შესახებ, ჩვენ დავინტერესდით, რით იყო ეს განპირობებული, რას ფიქრობდნენ ამასთან დაკავშირებით უძრავი ქონების ბაზარზე მომუშავე ადამიანები.
რამდენიმე სააგენტომ ერთი და იგივე შეფასება გააკეთა, რომ ტრანზაქციების ზრდის მიზეზი, ფაქტობრივად, ვალში ჩადებული ქონების ახალ მეპატრონეებზე დარეგისტრირება გახდა. ბანკების, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციებისა და მევახშეების მიერ მოწოდებული მაჩვენებლებით, მხოლოდ შარშან, მათ ხელში ვალის სანაცვლოდ $500 მილიონის ქონება გადავიდა".

სპეციალისტთა თქმით, უსახლკაროდ დარჩენილი მოქალაქეების რაოდენობა დღითი დღე იზრდება და საუბარი უძრავი ქონების ბაზრის ზრდაზე არასწორია. „ხალხს ბანკის ვალები აქვს, ზოგიც იძულებულია ვალი აიღოს და მის დასაფარავად ბინის გაყიდვა უხდება, ზოგიც უცხოეთში მიდის და ფული სასწრაფოდ სჭირდება. არაერთი მიზეზია, რის გამოც საჯარო რეესტრმა ტრანზაქციების დიდი მაჩვენებელი აღრიცხა, თუმცა დანამდვილებით შემიძლია გითხრათ, რომ ჩვენთან წინა წელთან შედარებით, უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა არ გაზრდილა", – განუმარტეს "კომერსანტ.გეს" უძრავი ქონების სააგენტო „გალაგაში". „პირველი საკრედიტო კავშირის“ ხელმძღვანელ გივი კორინთელის განმარტებით, საჯარო რეესტრში ნებისმიერი სამართლებრივი აქტი რეგისტრირდება და ამიტომ ტრანზაქციების რაოდენობის გაზრდა გასაკვირი არ არის. კორინთელის თქმით, გასულ წელს, ერთი და იმავე ქონების რამდენჯერმე დაგირავებამაც მოიმატა და ტრანზაქციების რაოდენობის გაზრდას ამ ფაქტორმაც შეუწყო ხელი. საქართველოს უძრავი ქონების სექტორის ბრუნვაში დღეს დიდი წილი დაყადაღებული ქონების გაყიდვას ან გადაგირავებას უკავია.

როგორც ყოველთვის, ოპტიმისტურად არიან განწყობილი ქვეყნის ხელისუფლებაში. ეკონომიკის მინისტრის პირველი მოადგილე ირაკლი მატკავა არ ეთანხმება ინფორმაციას, რომ საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარი შემცირდა. მატკავას განცხადებით, უძრავი ქონების ბაზარი კრიზისამდელ მდგომარეობას ჯერ არ დაბრუნებია, თუმცა 2009 წელთან შედარებით მდგომარეობა გაუმჯობესებულია. მინისტრის მოადგილის მტკიცებით, ყიდვა-გაყიდვა მხოლოდ ვალში წაღებული ბინების ხარჯზე კი არ იზრდება, არამედ მიზეზი ის არის, რომ მომხმარებლებში მეორადი ბინებია პოპულარული. ამიტომაც, დეველოპერები მომხმარებელთა ნდობის დაბრუნებას ცდილობენ.

საქართველოს ეროვნულმა ბანკმა კი ქვეყნის ფინანსური სტაბილურობის შეფასებისას ცალკე აღნიშნა, რომ უძრავი ქონების ბაზარი სტაბილურობის შემაფერხებელი ფაქტორი არ გახდება და რომ ქვეყანაში მაკროეკონომიკური გარემოს გაუმჯობესებასთან ერთად, ვითარება ამ ბაზარზეც გაუმჯობესდება. დასკვნაში, რომელიც ეროვნულმა ბანკმა 2008-2011 წლებში უძრავი ქონების ბაზრის შეფასების შედეგად მოამზადა, ნათქვამია, რომ 2010 წლის ივნისიდან 2011 წლის ივნისამდე გასაყიდი ფასები უძრავ ქონებაზე სტაბილური იყო. 2011 წლის ივნისში ბინებსა და კომერციულ ფართზე ფასების ინდექსის წლიურმა კლებამ 2% შეადგინა, ხოლო საცხოვრებელი ბინის დაქირავების ფასების ინდექსის წლიურმა მატებამ კი - 5%. სებ-ის ანგარიშში ნათქვამია ისიც, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე ვითარების დასტაბილურებას პროექტმა „ძველი თბილისის ახალმა სიცოცხლემ" შეუწყო ხელი, რომლის ფარგლებშიც რამდენიმე დეველოპერმა დაწყებული მშენებლობები დაასრულა. საინტერესოა, რომ ერთი მხრივ, თბილისში 2010 წელს, 2008 წელთან შედარებით, დასრულებული საცხოვრებელი ფართების ოდენობა 52%-ით გაიზარდა. იმავდროულად, 2010 წელს დაწყებული სამშენებლო სამუშაოების რაოდენობა, 2009-2008 წლებთან შედარებით, 40%-დან 70%-მდე არის შემცირებული.

ეროვნული ბანკი განმარტავს, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების მკვეთრმა შემცირებამ შესაძლოა მნიშვნელოვანი გავლენა მოახდინოს ფინანსური ბაზრის სტაბილურობაზე. იზრდება სესხების რისკიანობა კომერციული ბანკებისთვის, მცირდება საგირავნო აქტივის ღირებულება, ეს კი დეველოპერულ კომპანიებსაც ურთულებს მიმდინარე პროექტების დაფინანსებას. თუმცა სებ-ში ამტკიცებენ, რომ ჩვენს ფინანსურ სისტემას ეს საფრთხე არ ემუქრება.

ასეა თუ ისე, უძრავი ქონების სააგენტოების წარმომადგენელთა განცხადებით, თბილისში საცხოვრებელ ფართებზე მოთხოვნა საგრძნობლად შემცირდა, თუმცა ფასები პრაქტიკულად უცვლელი რჩება. ყიდვა-გაყიდვის განცხადებებში კი ახალი გრაფა გაჩნდა - იყიდება ვალში. საინტერესო ის არის, რომ ბაზარზე თითქოს ერთდროულად ორი სეგმენტი არსებობს - უძრავი ქონება, რომელიც ვალის გამო სასწრაფოდ და იაფად იყიდება და "ჩვეულებრივი" უძრავი ქონება, რომელზეც მოთხოვნის შემცირებაც ფასებზე დიდად ვერ ზემოქმედებს.

მოკლედ

- ფინანსური პრობლემების გამო, ყოფილი საბურთალოს ბაზრის ტერიტორიაზე „ოლიმპიური ვარსკვლავის“ მშენებლობა 18 თვეა შეჩერებულია. მენეჯმენტის ცნობით, კომპანიას სესხს „საქართველოს ბანკი" გამოუყოფს და სამშენებლო სამუშაოები განახლდება. სესხის მოცულობა დაახლოებით $5-6 მლნ იქნება.
- კურორტ ლიკანის სასტუმრო კომპლექსი 2006 წელს ყაზახ ინვესტორებს გადაეცათ, თუმცა მათ მშენებლობა-რეაბილიტაციის ვალდებულებები არ შეუსრულებიათ. სასტუმრო კომპლექსის, უფრო ზუსტად კი სანატორიუმ "ლიკანის" 50%-იანი წილი საქართველოს მთავრობის დაფუძნებული საპარტნიორო ფონდის საკუთრებაში გადავიდა. ჯერჯერობით უცნობია, რა თანხა გადაუხადა საპარტნიორო ფონდმა ყაზახ ინვესტორებს ქონების სანაცვლოდ ან საერთოდ გადაუხადა თუ არა.