მიგრანტთა ნაკადის ზრდის პარალელურად, აუცილებელია გამკაცრდეს ბინის გაქირავებასთან დაკავშირებული კანონი. მით უმეტეს, რომ უცხელების დასაქმების მიმართულებით პრლამენტმა ახალი კანონი უკვე დაამტკიცა. თუკი სამუშაო ადგილებზე მათი დასაქმება სპეციალურ რეგულაციას უნდა დაექვემდებაროს, მით უფრო საჭიროა საკუთრების უფლებების უპირობო დაცვა, რომელიც კონსტიტუციით არის განსაზღვრული.

საკითხის კიდევ ერთხელ წინ წამოსაწევად ახალგაზრდა ფინანსისტთა და ბიზნესმენთა ასოციაციამ პარლამენტში ოფიციალური განცხადება უკვე შეიტანა და პარლამენტის თავმჯდომარეს და ეკონომიკისა და დარგობრივი პოლიტიკის კომიტეტის თავმჯდომარეს 2023 წელს ინიცირებული კანონპროექტის განხილვის ინიციატიატივით მიმართა, რომელიც ბინის გაქირავების დროს მეიჯარეთა უფლებების დაცვას და კანონის გამკაცრებას ითვალისწინებს.

„ქირის გადაუხდელობის მოიჯარის გამოსახლება სასამართლოს გადაწყვეტილებისა და აღსრულების მექანიზმის ჩართვის გარეშე, პრაქტიკულად შეუძლებელია. სასამართლო პროცედურა მოიცავს სამივე ინსტანციას და დამატებით აღსრულებას, რაც დიდ დროს, ფინანსურ დანაკარგებს და ნერვულ დაძაბულობას მოითხოვს. ამ მოცემულობას, საკმაოდ ხშირ შემთხვევაში, ბოროტად იყენებენ თაღლითი მოიჯარეები, მათ შორის, მომრავლებული უცხოელი დამქირავებლები, რომლებიც უტიფრად და სრულიად უსამართლოდ, წლობით სარგებლობენ საქართველოს მოქალაქეთა საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონებით.

მოვუწოდებთ საქართველოს პარლამენტს, გადაუდებლად მიიღოს სათანადო საკანონმდებლო ცვლილებები, რაც დაიცავს საქართველოს მოქალაქეების საკონსტიტუციო უფლებებს საკუთრების დაცვის კონტექსტში, წაახალისებს ეკონომიკურ საქმიანობას, გააძლიერებს სახელმწიფოს უსაფრთხოებას და აღკვეთს როგორც ადგილობრივ, ისე არაკეთილსინდისიერ მიგრანტ მოიჯარეთა მხრიდან საქართველოს მოქალაქეების საკუთრების ხელყოფის საფრთხეებს“, - წერია აფბას განცხადებაში, დასაც ასევე აღნიშნულია, რომ „ფაქტია, დღემდე ეს კანონპროექტი სერიოზული განხილვის საგნად ვერ იქცა და ვერ დაკანონდა.

„არადა, ამ კანონის მიღება უზრუნველყოფს: მოქალაქეთა საკუთრების დაცვას – მეპატრონე შეძლებს თავისუფლად განკარგოს თავისი ქონება (საკონსტიტუციო უფლება, მუხლი 6), სამშენებლო სექტორის გაძლიერებას – ინვესტორების აქტიურობით უძრავ ქონებაზე გაიზრდება მოთხოვნა, -საბანკო სექტორის სტაბილურობის ზრდას – მეტი მოთხოვნა იპოთეკურ სესხებზე გაზრდის საბანკო აქტივობას, პოზიტიურ ფისკალურ ეფექტს– ოფიციალური გაქირავების წახალისებით ბიუჯეტი მიიღებს საშემოსავლო გადასახადს (5%). გასულ წელს დარეგისტრირებული 8 223 აქტიური მოიჯარის ქირიდან ბიუჯეტში შევიდა 50 მილიონ ლარზე მეტი. სექტორის სრულ „გათეთრებას“ შეუძლია ეს მაჩვენებელი საგრძნობლად, რამდენიმეჯერ გაზარდოს, ეროვნული უსაფრთხოების გაძლიერებას – გახშირებულია შემთხვევები, როდესაც უცხო ქვეყნის მოქალაქეები, უკანონოდ იკავებენ საცხოვრებელ ფართებს, რაც პირდაპირი საფრთხეა ქვეყნის სუვერენიტეტისთვის“, - აღნიშნულია აფბას განცხადებაში.

ორგანიზაცია ასევე მიზანშეწონილად მიიჩნევს, კანონში აისახოს მუხლი, რომლის მიხედვითაც, ქირის არგადახდის შემთხვევაში, საშემოსავლოს 5%-იან განაკვეთთან ერთად, სააღსრულებო წარმოებისთვის აუცილებელი პროცენტული განაკვეთიც (მაგალითად ყოველთვიურად განსაზღვრული საიჯარო გადასახადის 2-3%-ის ოდენობით) იქნება განსაზღვრული. ეს უფრო ეფექტურსა და მოქნილს გახდის აღსრულების მექანიზმს და გააძლიერებს სამსახურს და დაცულს გახდის მეიჯარეს.

ვითარების დრამატულობას ადასტურებენ იუროსტებიც. როგორც OK & CG-ის დამფუძნებელი ოთარ კაჭკაჭაშვილმა აცხადება, არის შემთხვევები, როდესაც ბინების მესაკუთრეებს არაკეთილსინდისიერი მდგმური, საკუთარი სახლიდან წლობით ვერ გაჰყავთ.

„ასეთ დროს მათ ერთადერთი ბერკეტი აქვთ, რომ მიმართონ სასამართლოს, თუმცა, ხშირ შემთხვევაში, სასამართლოში საქმე 2-დან 5 წლამდეც კი შეიძლება გაჭიანურდეს. აქედან გამომდინარე, არის პრეცედენტები, როდესაც ერთი ურჩი დამქირავებლის გამო, შესაძლოა, ბინის მესაკუთრე გაკოტრდეს. როგორც იცით, საქართველოში უამრავი ადამიანისთვის, უძრავი ქონების გაქირავება შემოსავლის მთავარი წყაროა. ამიტომ, ხშირად ისინი ბინის შესაძენად და შემდგომ გასაქირავებლად, საბანკო სესხს იღებენ და შემთხვევით, თუ დამქირავებელი არაკეთილსინდისიერი გამოდგა, მესაკუთრეს ძალიან მძიმე ტვირთად აწვება დამრღვევი პირის ბინაში შეშვება, რადგან ერთი მხრივ, ვერ იღებს ქირას, მეორე მხრივ კი ბანკის სესხი აქვს გადასახდელი. შესაბამისად, ამ ტიპის ბინის მესაკუთრესთვის, ურჩი მდგმური განსაკუთრებულ ფინანსურ წნეხს წარმოადგენს“, - განმარტა კაჭკაჭაშვილმა.

აქედან გამომდინარე, მას მიაჩნია, რომ საპოლიციო გამოსახლების აღდგენა სასწრაფო და გადაუდებელია, თუმცა შესაძლოა, შეიცვალოს ფორმა. მაგალითად, კარგი იქნებოდა ვადების გახანგრძლივება. თუ ადრე, პოლიციის მიერ ურჩი მდგმურის გამოსახლება ერთი თვის ვადაში ხდებოდა, შესაძლოა, ეს ვადა რამდენიმე თვემდე გაიზარდოს, სხვადასხვა ფაქტორის გათვალისწინებით.

აღსანიშნავია, რომ თავად უძრავი ქონების ბიზნესის წარმომადგენლებმა ე.წ. საპოლიციო გამოსახლების წესის აღდგენა სხვადასხვა დროს რამდენჯერმე მოითხოვეს, მათ შორის 2022 წელს, როცა რუსეთ-უკრაინის ომის შედეგად, საქართველოში მიგრანტების რიცხვი გაიზარდა და გახშირდა შემთხვევები, როდესაც ეს პირები ბინებს ქირაობდნენ, შემდეგ კი ქირას არ იხდიდნენ, მაგრამ არც სხვის საკუთრებას ტოვებდნენ.

მეიჯარეთა უფლებების დაცვის და კანონის გამკაცრების ინიციატივა პარლამენტში 2023 წელს შევიდა, თუმცა სფეროს სპეციალისტები მაშინაც და ახლაც მიიჩნევდნენ, რომ პარლამენტში ინიცირებული კანონპროექტი გამოწვევას არ პასუხობდა.

"მიგრანტების ზრდა არ არის გადამწყვეტი მიზეზი, საკუთრების უფლების დაცვაა გადამწყვეტი და ძირითადი არსი, ამიტომ ცხადია, რომ სახელმწიფომ უნდა მიიღონს კანონი, თუმცა არა იმ სახით, როგორც მაშინ დაგვიანონსა, რადგან ის ფორმატი საკუთრების უფლებას მხოლოდ იმ შეთხვევაში იცავს, ვინც მოიჯარეს რეესტრში დაარეგისტრირებს, თუმცა საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია, მათ შორის მიგრანტების საკითხიდან გამომდინარე, არის პრობლემური. უხოელები ხშირად ქრებიან და დღეს თუ საქართველოში არიან, ხვალ შეიძლება სხვა ქვეყანაში აღმოჩნდნენ.

ჩანაწერის წაშლას კი ზოგჯერ ისევ სასამართლო სჭირდება, რადგან როდესაც საჯარო რეესტრში ფიქსირდება, რომ მესაკუთრებს მოიჯარე ჰყავს, პრობლემაა. თუ იჯარა მალე შეწყდება და ადამიანს ამონაწერის გასუფთავება სურს, რადგან ახალი მოიჯარე დაარეგისტრიროს, ამისთვის საჯარო რეესტრი ზოგჯერ ისეთ სტანდარტებს ითხოვს, რომლის დაკმაყოფილებაც შეუძლებელია.

საკუთრების უფლების დაცვა არ უნდა იყოს პირობებზე მიბმული, არანაირი პირობა არ უნდა არსებობდეს. საკუთრების უფლება არის კონსტიტუციით და კონვენციებით გარანტირებული უფლება და არ სჭირდება დამატებითი მოტივაცია“, - განაცხადა უძრავი ქონების სამართლის სპეციალისტმა უჩა ზაქაშვილმა.

საპოლიციო გამოსახლების წესი 2015 წლის 29 დეკემბერს გაუქმდა. ამ ცვლილებით უკანონოდ მითვისებული ქონების, კანონიერ მესაკუთრესთან გადასვლის წესები მნიშვნელოვნად გართულდა, რადგან თუ 2015 წლამდე უძრავ ქონებაში უკანონოდ მყოფი ან შეჭრილი პირის გამოყვანა პოლიციის ძალით იყო შესაძლებელი; 2016 წლიდან - პირის საცხოვრებელი ფართიდან გამოყვანა მხოლოდ და მხოლოდ სასამართლოს გადაწყვეტილების საფუძველზე, აღსრულების პოლიციის მიერაა შესაძლებელი, რასაც ხშირ შემთხვევაში, ერთ წელზე მეტი დრო სჭირდება.