ინტერვიუ ახალი ეკონომიკური სკოლის პრეზიდენტ პაატა შეშელიძესთან.

- რამდენად დიდია დეველოპმენტის წილი ქვეყნის ეკონომიკაში?

- დეველოპმენტის წილი, რა თქმა უნდა, დიდია. მთავარია, ეს სისტემა ინსტიტუციურად გამართულად მუშაობდეს. მხედველობაში მაქვს ორი კომპონენტი: საკუთრებითი უფლებები სისტემაში გამართული იყოს და არსებობდეს მყარი დაფინანსება. მაგალითად, წარმოიდგინეთ, შენდება ათსართულიანი სახლი, თითოეულ სართულზე რამდენიმე ბინაა. მშენებელი კომპანია ყიდის ბინებს. ჩნდება კითხვა: ვის ეკუთვნის მიწის ნაკვეთი, საერთო სარგებლობის ნაწილი - სახურავი, ლიფტი, სადარბაზო. როგორც ხდება ხოლმე, ეს საკითხი ბოლომდე არ არის გარკვეული. ადამიანი ყიდულობს ბინას, მაგრამ ბევრი საკითხი გაურკვეველი რჩება. თუ ეს ყველაფერი იურიდიულად არ გაიშიფრა და დაიხვეწა, შემდეგ ბევრი პრობლემა იქმნება. ბინის აშენება ერთია, ხოლო შემდეგ იქ კომფორტის შექმნა და შენარჩუნება - მეორე. 

რაც შეეხება მეორე კომპონენტს, ხშირად აქცენტი იმაზე კეთდებოდა, რომ ბინები დაკრედიტების ხარჯზე გაიყიდებოდა. ადამიანი კრედიტით ყიდულობდა უძრავ ქონებას, შემოსავლის წყაროები კი ადეკვატური არ იყო. ეს ყველაფერი ფინანსური პოლიტიკის შედეგი გახლდათ.

- დეველოპმენტის არასტაბილურობა და მის მიმართ უნდობლობა მოქმედებს უძრავი ქონების ფასზე?

- ჩემი აზრით, ფასების საკითხი საკმაოდ სპეკულაციურია. ბოლო წლებში არსებული ფინანსური ბუმი მონეტარული პოლიტიკის ხარვეზებით იყო გამოწვეული. ეკონომიკაში ჩაშვებულ იქნა დიდი რაოდენობით ახალი მოჭრილი ფული. კომერციულ ბანკებს აქვთ რესურსი, ისე გააფართოვონ კრედიტები, რომ რეალური გარანტიები არ მოითხოვონ, შესაბამისად, ფასების ზრდა, გარკვეულწილად, არა მოთხოვნის ზრდის, არამედ პოლიტიკური პროცესების შედეგი იყო. თავად ფასი გარიგების შედეგია, მისი ვიზუალური ასახვა. მისი ზრდა და კლება არ არის ყველაზე მნიშვნელოვანი. მთავარია ფასთა სხვაობა, რაც რჩება.

- თქვენ თვლით, რომ დღეს უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა შემცირებულია. მაგრამ ბანკებში ნებისმიერი სესხი უძრავი ქონებითაა გამყარებული. რა პრობლემას უქმნის ეს ბანკებს?

- სესხის გაცემის დროს გათვალისწინებული უნდა იყოს, არის თუ არა კრიტიკულ შემთხვევაში მოთხოვნა იმ ქონებაზე, რომლითაც ეს სესხებია უზრუნველყოფილი, შეუძლიათ ბანკებს მათი სწრაფად გაყიდვა და ლიკვიდურობის მოზიდვა? პრობლემა, რომელიც ბოლო წლებში ბანკებს შეექმნათ, არის ის, რომ მათ დაუგროვდათ დიდი რაოდენობით უძრავი ქონება, რომელიც ლიკვიდური არ იყო. მათ აირჩიეს ლოგიკური გზა: იმ კლიენტებს, რომელთაც ზემოთ ხსენებული ქონება ბანკში გირაოდ ჰქონდათ ჩადებული, სესხები გადაუვადეს. ეს სწორი გადაწყვეტილება იყო. 

- თქვენი აზრით, როგორი იქნება ფასების რყევა უძრავი ქონების ბაზარზე 2012 წელს?  

- მსოფლიო ინფლაციური პროცესებიდან გამომდინარე, როდესაც ბევრი ამერიკული დოლარი, ევრო და სხვა ლოკალური ვალუტა იბეჭდება, ფასების საერთო დონე მატულობს. ჩვენ მისი შეფასება ოქროს ფასთან მიმართებაში შეგვიძლია. ოქროს ფასი ბოლო 4 წლის განმავლობაში თითქმის გაორმაგდა. ფასების რყევაზე საუბრისას მნიშვნელოვანია შემდეგი ნიუანსების გათვალისწინება: თუ არ იქნება სამშენებლო სეგმენტის სუბსიდირება და იმ დიდი პროექტების წახალისება, რომელიც ამ სექტორში დასაქმებას უზრუნველყოფს, მაშინ გაყიდვის ფასების კლების ტენდენცია წარმოიქმნება, რაც იმას არ ნიშნავს, რომ სექტორი გაჩერდება. პირიქით, ჩემი აზრით, მას გამოცოცხლებისა და გაჯანსაღების სტიმული გაუჩნდება. ახალ კომპანიებს ექნებათ ბაზარზე შემოსვლის და ადამიანებს კი უძრავის ქონების ყიდვის მეტი შანსი. 

კომპანიები ხშირად საკუთარ საქმიანობას არასწორად გეგმავენ, მათი გათვლები რეალური ეკონომიკური სიტუაციის ადეკვატური არ არის, იქიდან გამომდინარე, რომ მუშაობს სუბსიდიების, სხვადასხვა პროექტების, ხელმისაწვდომი დაკრედიტების სისტემები, რაც ცოტა არ იყოს, ამახინჯებს საბაზრო სიგნალებს. შემდეგ რეალობასთან შეჯახებისას პრობლემები იქმნება, ქალაქში ძალიან ბევრია დაუსრულებელი მშენებლობა, გაუყიდავი ბინები და გაკოტრების პირას მყოფი ბევრი კომპანია. ეს კონკრეტულად არავის შეცდომა არ არის, ზოგადი სურათის ფრაგმენტულად დანახვის შედეგია. ამ საკითხში განსაკუთრებული მნიშვნელობა მონეტარულ პოლიტიკას აქვს. 

- უნდა ხდებოდეს თუ არა წამახალისებელი პროექტების განხორციელება ამ სფეროში?  

- ჩემი აზრით, ასეთი პროგრამები თავისი არსით კურიოზულია. "ძველი თბილისის ახალი სიცოცხლის" მაგალითს მოვიყვან. წლების განმავლობაში შენობა-ნაგებობები, რომელიც თითქოს ქალაქის იერსახეს და კულტურულ მემკვიდრეობას წარმოადგენდა, ხელშეუხებელი იყო. მოსახლეობას არ ჰქონდა შესაძლებლობა, თავად შეეკეთებინა თუნდაც ფასადი. წლების განმავლობაში მათ უშლიდნენ საკუთარი სახლის კეთილმოწყობას. გარკვეული პერიოდის შემდეგ კი, როცა შენობები დანგრევის პირას მივიდა, გადაწყვიტეს ბიუჯეტის სუბსიდირების გზით შეეკეთებინათ. ეს ინტიტუციურად არასწორად იყო გაკეთებული. რა არის გამოსავალი? კერძო საკუთრების პატივისცემა. 

- დღეს არსებობს ნდობა დეველოპმენტის სექტორის მიმართ? 

- ჩემი ზოგადი დაკვირვებით, ნდობა შერჩევითია. ბოლო პერიოდის განმავლობაში ამ სექტორს ბევრმა კომპანიამ გაუტეხა სახელი. მდგომარეობის გამოსწორების ნიშნები, ჯერჯერობით, არ ჩანს. 

- დღეს არსებულ ტრანზაქციებში რამდენად მნიშვნელოვანია იპოთეკური სესხები?

- იპოთეკური სესხი ყოველთვის მნიშვნელოვანია. ეს არის საბაზრო სისტემის ნაწილი. ნებისმიერი სისტემა იპოთეკას ცნობს და აღიარებს. ვფიქრობ, რომ სესხების რაოდენობის ზრდა ან შემცირება მონეტარულ პოლიტიკაზეა დამოკიდებული. ფინანსური კრიზისის რეალური არსი კარგად არ არის გააზრებული. ისევ მივდივართ ფულის ბეჭდვასა და სახელმწიფოს სუბსიდირების სისტემაზე, რომელიც სისტემას უფრო არღვევს. ზოგადი ინფლაციური ტენდენციები მომდევნო წლების განმავლობაში შენარჩუნდება. ეს აისახება თუ არა იპოთეკურ სესხებზე, ძნელი სათქმელია, თუმცა უძრავ ქონებაზე აუცილებლად აისახება.  

- კონკრეტულ რჩევას ხომ ვერ მოგვცემდით, ახლა არის ხელსაყრელი უძრავი ქონების ყიდვა? 

- ხუმრობით ერთ იდეას შემოგთავაზებთ. თუ არ ვცდები, მარკ ტვენის სიტყვებია: "ყველაზე მნიშვნელოვანი აქტივი, რომელიც უკვე აღარ იქმნება, არის მიწა". შესაბამისად, მიწის ყიდვა ყოველთვის სარფიანი საქმეა. რაც შეეხება იმას, რაც მიწაზე შენდება, დეველოპერებს შეუძლიათ მომხმარებელს ტექნოლოგიური ან მენეჯერული გაუმჯობესების გზით, დაბალი ფასები შესთავაზონ, რაც წაგებას არ გულისხმობს და სექტორის განვითარებას არ შეაფერხებს. ტენდენცია როგორი იქნება, ისევ და ისევ მონეტარულ პოლიტიკაზეა დამოკიდებული.