უძრავი ქონების ბაზარი უკვე სტაგნაციაში შევიდა. რეალიზაცია შემცირებულია, ხოლო აქტივობა დაბალია. ვითარების სტიმულირებისათვის საქართველოს ეროვნულმა ბანკმა უძრავი ქონების ბაზრის წახალისებისთვის იპოთეკის დაკრედიტების რეგულაციები გაამარტივა. კერძოდ, სესხში შესაძლებელი ხდება პირველადი შენატანი იყოს ბინის ღირებულების 10%, 90% კი - კრედიტი, ნაცვლად აქამდე მოქმედი წესისა, რომელიც განსაზღვრავდა, რომ მომხმარებელი ბინის შესაძენად დებდა 15%-ს, ხოლო ბინის ღირებულების 85%-ს ბანკისგან იღებდა.

ეროვნული ბანკის ეს ზომა მხოლოდ დროებით იმოქმედებს, თუმცა უცნობია თუ რამდენ ხანს გაგრძელდება აღნიშნული. ეროვნული ბანკის ფინანსური სტაბილურობის დეპარტამენტის უფროსის, დავით უტიაშვილის განცხადებით, 2025 წლის იანვარში იპოთეკური დაკრედიტების ტემპი წლიურ 10%-ზე დაბლა ჩამოვიდა, რის საპასუხოდაც სებ-მა რეგულაციის შერბილება გადაწყვიტა.

„შედარებით სუსტი იყო იპოთეკური კრედიტების ზრდა და ის წლიურად 10%-ზე ნაკლები იყო იანვარში. უძრავი ქონების ბაზარზე მშპ-ის ზრდის ნორმალიზების საპასუხოდ ფინანსური სტაბილურობის კომიტეტმა მიიღო გადაწყვეტილება, რომ ჩვენი ერთ-ერთი ინსტრუმენტი, რაც არის სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტი, გავზარდოთ 85%-დან 90%-მდე. ეს ნიშნავს, რომ მომხმარებელს მოუწევს სესხის აღების დროს ბინის ღირებულების 10% დადოს თავად და 90% კი ისესხოს. ვფიქრობთ, ეს ხელს შეუწყობს უძრავი ქონების ბაზრის მდგრად აქტივობას და გაზრდის მოსახლეობისთვის სესხებზე ხელმისაწვდომობას“, - აღნიშნა უტიაშვილმა.

კიდევ ერთი ცვლილებით ასევე მარტივდება ბინების შეძენა ემიგრანტებისთვის, რადგანაც უცხოეთში მიღებული შემოსავლების დადასტურებით გაცემულ იპოთეკებში მინიმალური შენატანი 30%-დან 20%-მდე მცირდება.

როგორც „საზოგადოება და ბანკების“ დამფუძნებელმა გიორგი კეპულაძემ აღნიშნა, ამ გადაწყვეტილების შემდეგ უძრავი ქონების შესაძენად, მოქალაქეებს წინასწარ უფრო ნაკლები თანხის მობილიზება დასჭირდებათ.

„ეს ნიშნავს, რომ ამ ცვლილებით, იპოთეკური სესხის აღება შედარებით გამარტივდება. პირობითად, თუ ქონება არის 100 000 ლარის ღირებულების, ბანკი სესხის სახით გალევდათ 70 000 ლარს, დანარჩენი 30 000 თქვენი სახსრები იყო, ახლა კი 20 000 ლარის მობილიზება იქნება საჭირო. შესაბამისად, ახლა, უძრავი ქონების შესაძენად, წინასწარ უფრო ნაკლები თანხა გახდება საჭირო და ბანკი შედარებით მეტ სესხს მოგცემთ.

კონკრეტული პაკეტის შემთხვევაში, შესაძლოა, პირობები მაინც ინდივიდუალური იყოს. გააჩნია როგორი მსესხებელია, უძრავი ქონება სად მდებარეობს. მაგალითად, თბილისში თუ არის უძრავი ქონება, უფრო მეტად დაიტვირთება (მეტ თანხად ჩაიდება ბანკში) და ა.შ. ბანკებმა შესაძლოა, დამატებით თავისი პირობები წარმოაყენონ“, - განაცხადა კეპულაძემ.

კითხვაზე, რა მიზნით შესაძლოა გაზრდილიყო იპოთეკური და უძრავი ქონებით დატვირთული სესხების უზრუნველყოფის მაჩვენებელი, გიორგი კეპულაძე ამბობს, რომ სავარაუდოდ, იპოთეკური სესხების წახალისებისთვის.

„ახლა ჩვენ პოლიტიკური პროცესიდან გამომდინარე გარკვეული ეკონომიკური პრობლემები უკვე შეგვექმნა. ეს გამოკითხვებშიც ჩანს და მათ შორის, ბიზნესმენებიც არ მალავენ, რომ პრობლემები არსებობს ეკონომიკაში. როგორც წესი, ეს ძალიან მალე აისახება ხოლმე უძრავ ქონებაზე. ადამიანი, რომელიც ბინის შეძენას აპირებს და უყურებს ამ ვითარებას, რა თქმა უნდა, ნაკლები ოპტიმიზმით არის, რადგან მომავალი გაურკვეველია. შესაბამისად, ის თავს იკავებს ყიდვისგან.

სავარაუდოდ, ეს იმისთვის გაკეთდა, რომ ეროვნულმა ბანკმა ცოტა მეტად წაახალისოს იპოთეკური დაკრედიტება. როგორც იცით, იპოთეკურ დაკრედიტებაზე მიბმულია სამშენებლო სექტორი და ყველა სხვა დაკავშირებული ბიზნესი, ეს იქნება რემონტი, ავეჯი, ტექნიკა და ა.შ.

აქამდე ძალიან კონსერვატორული იყო ეროვნული ბანკის მიდგომა. ის ცდილობდა პორტფელი ძალიან მალე არ გაზრდილიყო, რომ შემდეგ პრობლემები არ წარმოქმნილიყო. ახლა ვითარება შეიცვალა“, - განუცხადა „ბიზნესპრესნიუსს“ კეპულაძემ.

„ქოლიერს ჯორჯიას“ მიერ საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის შეფასების თანახმად, თბილისში 2025 წლის იანვარში სულ 2,892 ტრანზაქცია აღირიცხა, რაც წლიურად 7.5%-ით არის შემცირებული. თუმცა, რეალიზებული უძრავი ქონების ღირებულება 208 მილიონი დოლარი იყო, რაც წლიურად 2.9%-ით არის გაზრდილი, რაც, თავის მხრივ, უძრავი ქონების გაძვირებას უკავშირდება.

როგორც „პიემსი“ კვლევითი ცენტრის დირექტორმა გიორგი ხიშტოვანმა განაცხადა, ერთი შეხედვით, 2025 წლის იანვარში თბილისში უძრავი ქონების ბაზარი სტაგნაციის მდგომარეობაში იყო და წინა წლის შესაბამის თვესთან შედარებით, ერთ ადგილზე დარჩა.

„თბილისში უძრავი ქონების ტრანზაქციების რაოდენობა: 2025 წლის იანვარში - 2892 ტრანზაქცია, 2024 წლის იანვარში - 3149 ტრანზაქცია, ანუ მთლიანი ტრანზაქციების რაოდენობა იანვარში, წინა წელთან შედარებით, შემცირებულია 8,2%-ით (ახალ პროექტებში არის 0,5%-იანი მატება წინა წლის იანვართან შედარებით; ძველ პროექტებში არის დაახლოებით 29%-იანი კლება).

ამასთან, ბათუმში, ტრანზაქციების რაოდენობა იანვარში თითქმის იდენტურია წინა წლის შესაბამის პერიოდთან (2024 წლის იანვარი - 1047; 2025 წლის იანვარი – 1049).

2025 წლის იანვარში თბილისში უძრავი ქონების ბაზარი არ ჩამოშლილა, უფრო, სტაგნაციის მდგომარეობაშია. ზოგადად, იანვარი ყველაზე მშვიდი თვე არის ბაზარზე, ამიტომ, თებერვლის შედეგები იქნება საინტერესო.

საინტერესო იქნება, დამატებით, ბანკების იპოთეკური პორტფელის რეალური ზრდა შეფასდეს იანვარში და შედარდეს წინა წლის იანვართან“, - აღნიშნა გიორგი ხიშტოვანმა.

სებ-ის თანახმად, 2025 წლის იანვრის მდგომარეობით ლარის იპოთეკური სესხების განაკვეთი 11.79%-ია, რაც წლიურად 0.43 პროცენტული პუნქტით არის შემცირებული.