მადლიერი და გადამგდები კლიენტები, მდიდარი არაბები, აზერები და უკრაინელები, პატიოსანი გადამხდელები კახეთიდან, შიდა ქართლიდან, - ეს არასრული ჩამონათვალია იმ ადამიანების, რომელთაც უძრავი ქონების პლატფორმა Kobeoff.com-თან ჰქონიათ ურთიერთობა. აღნიშნული ვებსაიტი უნიკალურია იმ მხრივ, რომ უძრავი ქონების სხვადასხვა სეგმენტში კომპლექსურად მუშაობს - ბინები, სასტუმროები, კერძო სახლები, კომერციული ფართები, ავტომანქანები, აზომვითი ღონისძიებები, „ივენთების“ ორგანიზება. ჰყავთ ყველა კატეგორიის კლიენტი, რომელთაც ერთი საერთო თვისება - რეალიზმი აერთიანებთ და არ თანამშრომლობენ ისეთ კლიენტთან, რომელიც 80-ათასდოლარიან ქონებაზე იძახის, გინდა თუ არა, 100 ათას დოლარად უნდა გავყიდო და ამ ფასს კაპიკს არ დავაკლებო.

რა გამოწვევებია უძრავი ქონების ბაზარზე, ამის შესახებ for.ge-ს ვებგვერდ Kobeoff.com-ის პროექტის ხელმძღვანელი ესაუბრა.

უძრავი ქონების გაყიდვა და შეძენა შუამავლების გარეშე უკვე წარმოუდგენელია. იმის გამო, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე საკუთარი ნიშა გიჭირავთ, რამდენად ინტერესდებიან თქვენი მომსახურებით?

Kobeoff.com: - დაინტერესება საკმაოდ დიდია, რადგან ჩვენი მიდგომა არასტანდარტულია. კლიენტი რომ მოგვმართავს, მაკლერებისგან განსხვავებით, პირობითად, myhome.ge-დან უძრავი ქონების კოპირებას კი არ ვახდენთ, არამედ ობიექტზე მივდივართ ფოტო-ვიდეო გადაღებისთვის, ვაგზავნით ქონებას კერძო აუდიტთან შესაფასებლად. თუკი ხარვეზი ფიქსირდება საბუთებში, მათ შორის, რეესტრში, ყველაფერს თავიდან გვაწვდიან, შემდეგ ამ ინფორმაციას ვაგზავნით ბანკებსა და მიკროსაფინანსო ორგანიზაციებში, რათა დავადგინოთ, რა თანამონაწილეობაზე წამოვლენ და რა პროცენტული განაკვეთი იქნება. მხოლოდ ამის შემდეგ ვიწყებთ ობიექტის გაყიდვას. ფაქტობრივად, ვეხმარებით ფიზიკურ და იურიდიულ პირებს უძრავი ქონების გაყიდვაში, სტატუსის ცვლილებაში, 3D მაკეტებისა და ჩვეულებრივი დიზაინის გაკეთებაში, აზომვაში, აზომვის დროს წერტილების დასმაში, ანუ მშენებლობის გარდა უძრავ ქონებას რაც ეხება, ყველაფერი ჩვენ გვეხება. ობიექტის შეფასებასაც ვახდენთ და თავიდან ბოლომდე ვეხმარებით კლიენტს. ანალოგიური მიდგომა გვაქვს ავტომობილებთან მიმართებით, პარალელურად, შუამდგომლობას ვუწევთ კლიენტებს, ვისაც პორტირება, ან იპოთეკა სჭირდება. ასევე, ღონისძიებების ორგანიზატორებს ვეხმარებით ბილეთების რეალიზებაში. ვახდენთ ფოტო-ვიდეო-გადაღებასაც, ანუ უძრავ ქონებას სურათებს ვუღებთ დრონით, ფოტოაპარატით.

ავტომობილები ახსენეთ და უკრაინაში ომის დაწყების შემდეგ საქართველომ მკვეთრად გაზარდა ექსპორტი ცენტრალური აზიის ქვეყნებთან-ყირგზეთსა და ყაზახეთთან და ეს ქვეყნები სუსტი სავაჭრო პარტნიორებიდან საქართველოს უმსხვილეს ექსპორტიორ ქვეყნებად რომ იქცნენ. სწორედ ამის გამო საქართველოში შემოყვანილ ავტომობილებთან დაკავშირებით განსხვავებული მოლოდინია. დილერების ნაწილი ფიქრობს, რომ მანქანების ფასი გაიზრდება, რადგან ზამთრის სიცივის შემდეგ საქართველოდან შეჩერებული მანქანების გადაყვანა ყაზახეთსა და ყირგიზეთში განახლდა. ავტოექსპეტების მეორე ნაწილი კი ფიქრობს, მანქანების ფასი შემცირდება, რადგან რუსთავის ავტობაზრობაზე უამრავი მანქანა ჯერაც ელოდება მყიდველს. თქვენ რა მოლოდინი გაქვთ?

- ჩემი მოლოდინით, ავტომანქანების ფასი დაეცემა, მაგრამ, ვფიქრობ, დროებითი იქნება ეს ამბავი და შემდეგ მანქანებზე ფასი ისევ გაიზრდება.

ბინებთან დაკავშირებითაც გაქირავების პიკი იყო შარშან და შარშანწინ, როცა რუსები მასობრივად მოაწყდნენ საქართველოს. დღეს რა ტენდენციები იგრძნობა?

- ზაფხულიდან მოყოლებული, გაქირავებისა და გაყიდვის ფასი ეცემა. ბინების გაყიდვის ფასი ძალზე ინდივიდუალურია. ძირითადად, ჩვენ ისეთი კლიენტები გვყავს, ვინც თავიანთი ქონების ღირებულება იცის, ანუ ჩვენი კლიენტები ქონებას ძირითადად იმ ფასში ყიდიან, რა ფასადაც უღირთ.

ანუ მხოლოდ ძვირადღირებული ქონების მფლობელები მოგმართავენ?

- არა, 15-ათასდოლარიანი კლიენტიც გვყავს. ვისაც სურს ქონების იმ ფასად გაყიდვა, რა ფასიც ღირს ქონება, მათთან გვაქვს საქმიანი ურთიერთობა. ხოლო ისეთ კლიენტთან, ვინც 80-ათასდოლარიან ქონებაზე იძახის, გინდა თუ არა, 100 ათას დოლარს ფეხს არ მოვუცვლიო, ჩვენ არც ვიჭერთ ურთიერთობას.

წინათ ბინების გამქირავებლები უარს აცხადებდნენ ინდოელი, ეგვიპტელი, არაბი დამქირავებლის სახლში შეყვანაზე, ამჯერად ასეთი დილემა აღარ აქვთ და ურჩევნიათ სტაბილური გადამხდელი შეუშვან თუნდაც აღმოსავლეთის ქვეყნებიდან, ვიდრე ქართველები, რომლებსაც ბინაც იაფად უნდათ და „გადამგდებლებიც“ არიან, ანუ ნაქირავები ბინიდან 2-3 თვეში გარბიან.

- გეთანხმებით, ბინების გამქირავებლები, ძირითადად, მაინც უცხოელებისკენ ილტვიან, რადგან ქართველ დამქირავებელზე იმ თანხად ბინას ვერ გააქირავებენ, რისი მიღებაც სურთ. თანაც, ქართველები გარბიან. თუმცა ისიც ფაქტია, რომ უცხოელების გამოსახლება კიდევ უფრო რთულია, ანუ ქირას თუ არ იხდიან, პოლიციასაც კი არ აქვს ჯერჯერობით მათი გამოსახლების უფლება. გამქირავებლებს აღსრულების ბიუროს ჩარევა უწევთ საქმეში, თუმცა სანამ აღსრულების ბიურო გამოასახლებს, დამქირავებელი ნახევარ წელიწადს მაინც იგებს ხოლმე და უფასოდ ცხოვრობს.

ურჩ გადამხდელებში უფრო რუსებს გულისხმობთ?

- დიახ, ძირითადად რუსები არიან.

ფასების თაობაზეც რომ გვითხრათ, ბინებზე ფასების დაცემა მხოლოდ იმით აიხსნება, რომ რუსები მიდიან საქართველოდან?

- თავდაპირველად ბაზარზე გაჩნდა ძალიან დიდი მოთხოვნა ბინებზე რუსეთ-უკრაინის ომის გამო. სადღაც 30 ათასზე მეტი ბინა გაიყიდა შარშან უცხოელებზე. ბუმი როდესაც შეწყდა, ფასმა რეალური ღირებულებიდან ქვევით ჩამოსვლა დაიწყო. იმედი მაქვს, ბაზრის ნიშნულს მიუახლოვდება ფასები, თორემ ჯერჯერობით მაინც უფრო მეტად ძვირი ღირს, ვიდრე უნდა ღირდეს.

ძალიან ბევრი კომპანია ითხოვს თუნდაც გამოუცდელ რეალტორებს, ჰპირდება, რომ თავად შეასწავლის ყიდვა-გაყიდვის საქმეს და საქართველოსთვის ასტრონომიულ ანაზღაურებასაც სთავაზობს-5 ათასი ლარიდან ზემოთ. მართლაც ასეთი შემოსავლიანია უძრავი ქონების სეგმენტში მუშაობა?

- ეს ყველაფერი ფორტუნაზეა დამოკიდებული, იღბალი სჭირდება ადამიანს უძრავი ქონების კომპანიაში მუშაობისას. ჯერ უნდა დაგიკავშირდეთ ისეთი კლიენტი, რომელსაც აინტერესებს ქონების ქირავნობა და ჯიბეში ფული უდევს, თან უნდა გქონდეთ ისეთი ობიექტი, რომელიც მის გემოვნებას აკმაყოფილებს. ბინა ერთი წლით თუ გაქირავდა, ერთი თვისას, ან სულ მცირე, ნახევარი თვის ქირის საფასურს იტოვებენ მაკლერები. ვიღაცამ 2000$-ად რომ გააქირავოს პროდუქტი, მინიმუმ, 3000 ლარს იდებენ ჯიბეში, რაც პატარა ანაზღაურება არ გამოდის. თუ კომპანიაზე მუშაობს შუამავალი, ამ თანხის ნახევარს იდებს ჯიბეში.

ბოლო პერიოდში საქართველოში უამრავი სასტუმრო იყიდება. რით აიხსნება ეს ტენდენცია, ტურისტული ბიზნესი არ ამართლებს და სასტუმროებს დატვირთვა არ აქვთ?

- სიმართლე გითხრათ, მეტწილად სასტუმროებსა და კომერციულ ფართებზე მოთხოვნილება უფრო გვაქვს. ცხადია, ბინებზეც მოგვმართავენ, მაგრამ ბინების გაყიდვასთან დაკავშირებით ბევრი სამაკლერო კომპანია მუშაობს და კონკურენცია დიდია. რაც შეეხება სპეციფიკურ შეკვეთებს, სასტუმროებს, კომერციულ ფართებს, ძვირადღირებულ კერძო სახლებს, ამ მიმართულებით სამაკლერო კომპანიები ნაკლებად იკავებენ ნიშას და ამ მიმართულებით ჩვენ ვმუშაობთ. სასტუმროების გაყიდვის ფაქტები იმით აიხსნება, რომ პანდემიის შემდეგ ამ ობიექტების მფლობელები ვერ გამოვიდნენ მდგომარეობიდან. ზოგიერთმა ვერ დაასრულა სასტუმროს მშენებლობა, რადგან პანდემიის პერიოდში გაჩერება მოუწია. ამიტომაც უწევთ სასტუმროების გაყიდვა.

თუკი სასტუმროს მეპატრონეს უწევს თავისი ობიექტის გაყიდვა, რა გარანტიაა, რომ ახალი მფლობელი აამუშავებს სასტუმროს? ჩინელი ტურისტების იმედი აქვთ, რომლებთანაც ურთიერთობა და მიმოსვლა გაღრმავდა? ვინ უნდა იყვნენ პოტენციური კლიენტები, რომ ახალ მფლობელსაც არ მოუწიოს ობიექტის ხელახლა გადაყიდვა?

- ტურიზმის სფეროში ნაკლებად ვერკვევი, მაგრამ შემიძლია დავადასტურო, რომ სასტუმროები ნამდვილად იყიდება.

უამრავი კერძო სახლიც იყიდება. ისეთი შთაბეჭდილება რჩება, თითქოს ხალხი სახლებს აშენებს გასაყიდად, ანუ ახლად აშენებული სახლების გაყიდვა სარფიანი ბიზნესია, მიუხედავად იმისა, რომ გაძვირდა სამშენებლო მასალები. ყველაზე დიდი მოთხოვნა რომელ უბნებზეა და რა ფასები ფიქსირდება?

- ყველაზე დიდი მოთხოვნაა კრწანისზე, ტაბახმელაზე. რაც შეეხება ფასებს, შვიდნიშნაა. ჩვენს მიერ გაყიდული ყველაზე პატარა კერძო სახლი ღირდა 335 ათასი დოლარი, ყველაზე ძვირადღირებული იყო მილიონ 450 ათასი დოლარი.

ასეთი „ლაქშერული“ ქონების შეძენის მსურველები საქართველოს მოქალაქეები არიან, თუ უცხოელები?

- პირდაპირ გეუბნებით, ასეთ ქონებას საქართველოს მოქალაქეები არ იძენენ. ძირითადად ინტერესდებიან აზერები, უკრაინელები, არაბები, რუსეთიდანაც არის დაინტერესება.

ვინაა ყველაზე კარგი გადამხდელი, რომელსაც თუკი მოეწონება უძრავი ქონება, იყიდის და არ დაიწყებს ვაჭრობას?

- საქართველოს მასშტაბით ასეთები არიან შიდა ქართლიდან და კახეთიდან, ძალიან წესიერი საზოგადოებაა ამ ორ რეგიონში და უპრობლემო ხალხია, შეიძლება, სოლიდური თანხები არ აქვთ, მაგრამ, თუ ყიდვა უნდათ, რეალურად ყიდულობენ და არ წუწუნებენ. საზღვარგარეთიდან კი ასეთი უპრობლემო მყიდველები არიან აზერბაიჯანელები და უკრაინლები.

როგორც ჩანს, კლიენტებთან თანამშრომლობის უარყოფითი მაგალითებიც გაქვთ.

- დიახ, ამჟამად გვაქვს სასამართლო პროცესები. ეს ის შემთხვევებია, როცა გავუყიდეთ კლიენტს ქონება და არ გადაიხადა საზღაური. ყველა ასეთი შემთხვევა აჭარაში ფიქსირდება. ამის თაობაზე ინფორმაცია ფეისბუკზეც განვათავსეთ. ეს ადამიანები ქართველები არიან, რომლებსაც გავაყიდინეთ ქონება, მაგრამ გასამრჯელოს მოცემა არ ისურვეს.

წინასწარ არ გადაახდევინეთ თანხა?

- როდესაც ნახევარ მილიონად ვაყიდინებთ ქონებას, 25 ათასი ლარიც ფიზიკურად ჯიბეში არ უდევთ, რომ გადაგვიხადონ.