უძრავი ქონების ბაზარზე ყველანაირი ბუმი დასრულებულია. ახლა სტაგნაციაა, ხოლო ძალიან მალე ვარდნა დაიწყება. დეველოპერების კი ამის გაგონება და გათავისება არ სურთ. ანალიტიკოსები უკვე პირდაპირ ამბობენ, რომ მათ სარეალიზაციო ფასი მაღალ ნიშნულზე ხელოვნურად უჭირავთ.

ეროვნული ბანკის სტატისტიკის თანახმად, 2025 წლის თებერვალში ქართულმა ბანკებმა სულ 3,499 იპოთეკური კრედიტი გასცეს, რომელთა მთლიანი ღირებულებაც 328 მილიონ ლარს შეადგენდა. ახალი იპოთეკური სესხების რაოდენობა წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 18.5%-ით შემცირდა, ხოლო გაცემული კრედიტების პორტფელი კი 2%-ით გაიზარდა. ეს ნიშნავს, რომ ბანკები საშუალოდ უფრო ნაკლებ იპოთეკებს გასცემენ ვიდრე გასულ წელს, თუმცა საშუალო იპოთეკური სესხის ზომა კი გაიზარდა.

კერძოდ, 2024 წლის თებერვალში საშუალო იპოთეკის ზომა 74.8 ათასი ლარი იყო, ხოლო 2025 წლის თებერვალში გაცემული იპოთეკური კრედიტის საშუალო მოცულობა 93.7 ათას ლარს შეადგენდა, რაც წლიურად 25%-ით არის გაზრდილი. აღნიშნული მატება სავარაუდოდ, ქვეყანაში უძრავი ქონების ფასების ზრდით არის განპირობებული.

იპოთეკური დაკრედიტების პორტფელის ზრდის დაბალი ტემპის გამო, 26 თებერვალს საქართველოს ეროვნული ბანკის ფინანსური სტაბილურობის კომიტეტმა რეგულაციების გამარტივების გადაწყვეტილება მიიღო. მის შედეგად სესხში შესაძლებელი გახდა პირველადი შენატანი იყოს ბინის ღირებულების 10%, ხოლო 90% კი - კრედიტი, ნაცვლად აქამდე მოქმედი წესისა, რომელიც განსაზღვრავდა რომ მომხმარებელი ბინის შესაძენად დებდა 15%-ს, ხოლო ბინის ღირებულების 85%-ს ბანკისგან იღებდა.

კიდევ ერთი ცვლილებით ასევე მარტივდება ბინების შეძენა ემიგრანტებისთვის, რადგანაც უცხოეთში მიღებული შემოსავლების დადასტურებით გაცემულ იპოთეკებში მინიმალური შენატანი 30%-დან ნაცვლად, 20%-მდე მცირდება.

„პიემსი კვლევითი ცენტრის“ ხელმძღვანელის, გიორგი ხიშტოვანის შეფასებით, უძრავი ქონების ბაზარმა პიკი გადაიარა და ახლა დაღმავლობის ფაზაშია. ტრანზაქციების რაოდენობით უძრავი ქონება 2022 წლის მდგომარეობას უბრუნდება.

„თბილისში უძრავი ქონების ტრანზაქციების შემდეგი რაოდენობა ფიქსირდება:

- 2025 წლის იანვარი-თებერვალი - 6 097 ტრანზაქცია;

- 2024 წლის იანვარი-თებერვალი - 6 686 ტრანზაქცია.

მთლიანი ტრანზაქციების რაოდენობა იანვარ-თებერვალში, წინა წელთან შედარებით, შემცირებულია 8,8%-ით. ამასთანავე, ბათუმში ტრანზაქციების რაოდენობა იანვარ-თებერვალში წინა წლის შესაბამისი პერიოდის თითქმის იდენტურია.

რაც შეეხება კომერციული ბანკების მიერ გაცემულ იპოთეკურ სესხებს:

- 2025 წლის იანვარი-თებერვალი - 574,8 მილიონი ლარის გაცემული სესხი (6 554 გაცემული სესხი);

- 2024 წლის იანვარი-თებერვალი - 563,8 მილიონი ლარის გაცემული სესხი (7 584 გაცემული სესხი).

შესაბამისად, წლის პირველი ორი თვის მონაცემების მიხედვით, გაცემული სესხების რაოდენობა, წინა წლის ორ თვესთან შედარებით, შემცირდა 13,6%-ით, ხოლო გაცემული სესხების მოცულობის მიხედვით, პორტფელი გაიზარდა 2%-ით“, - წერს ხიშტოვანი.

მისივე შეფასებით, დეკემბერ-იანვრის მნიშვნელოვანი საშეღავათო აქციების შემდეგ, თებერვალში ბაზარი კიდევ უფრო შენელდა, რის შედეგადაც, როგორც ტრანზაქციების, ასევე გაცემული იპოთეკური სესხების რაოდენობა მნიშვნელოვნად შემცირებულია.

ბიზნესკონსულტანტი ლევან კობერიძე კი აცხადებს, რომ ბინებზე მოთხოვნა კიდევ უფრო შემცირდება, უბრალოდ, პიარ-ტექნოლოგიური დეველოპერები ცდილობენ არსებული მაღალი ფასი შენარჩუნდეს, რაც არარეალურია.

„მგონია, რომ დღეს უძრავი ქონების ბაზარზე ფასები ხელოვნურად არის გაბერილი. რეალურად ეს არ არის ის მდგომარეობა, რაც მომხმარებელს უნდა ემსახურებოდეს. დღევანდელი ფასი ჩვენი მოქალაქეებისთვის მიუწვდომელია, სამშენებლო სფერო კი საქართველოს მოსახლეობის რეალურ ინტერესებს აცდენილია. ფაქტობრივად დაკავებული არიან პიარით, რომ ფასები არ დაიწევს, რათა მოლოდინი არ შეიქმნას საზოგადოებაში. შესაბამისად, ცდილობენ განწყობის შექმნას, რომ არ შემცირდება და ვისაც ყიდვა სურს, მოუწოდებენ, დროულად გააკეთონ არჩევანი და უკეთეს პირობებს არ დაელოდოს.

ფაქტს, რომ მოთხოვნა შემცირებულია, ადასტურებს ისიც, რომ თვითონ სამშენებლო კომპანიები ბანკების გვერდის ავლით ცდილობენ გარკვეული წინადადების შეთავაზებას მომხმარებლისთვის, როგორიცაა ე.წ. შიდა განვადებები და სხვა“, - განაცხადა კობერიძემ.

სებ-ის თანახმად, 2025 წლის თებერვლის მდგომარეობით ლარის იპოთეკური სესხების განაკვეთი 11.81%-ია, რაც წლიურად 0.27 პროცენტული პუნქტით არის შემცირებული.